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Fast immer wird ein Hauskredit benötigt, um ein Bauvorhaben durchzuführen.
Sehr häufig wird dabei vom Kreditnehmer und Bauherrn die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit eingesetzt, um den Kredit abzusichern.
Eine solche Absicherung ist Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens durch die Bank. Die Absicherung kann auf unterschiedliche Weise geschehen.
Eine der Absicherungsformen wird als Beleihung bezeichnet.
Inhaltsverzeichnis:
Was versteht man unter Beleihung?
Zunächst einmal ist die Beleihung eine sogenannte Rechtsfigur, d. h. durch sie erlangt der Kreditgeber die rechtlich abgesicherte Befugnis, bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers über die beliehene Immobilie zu verfügen. Diese Befugnis können natürliche Personen sowie juristische Personen (im Rahmen des privaten Rechts) erlangen.
Tatsächlich sind für eine Kreditvergabe nicht der Kaufpreis der Immobilie oder die Baukosten die wichtigsten Faktoren, sondern der von der Bank festgelegte Beleihungswert. Hierfür überprüft die Bank unter anderem folgende Zahlen und Fakten auf ihre Angemessenheit:
- Kaufpreis
- Alter der Immobilie
- Lage
- Ausstattungsmerkmale
Abhängig vom zu beleihenden Objekt zieht sie dann zwischen 10 und 20 Prozent in Form eines Sicherheitsabschlages ab. In den meisten Fällen liegt der Beleihungswert zwischen 75 und 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Eine Beleihung könnte sich also folgendermaßen gestalten:
- Der Kaufpreis beträgt 300.000 Euro (ohne Nebenkosten), davon wird ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 30.000 Euro (10 %) abgezogen, was einen Beleihungswert von 270.000 Euro ergibt. Hat die Bank eine Beleihungsgrenze von 80 % festgesetzt, liegt die maximale Kredithöhe bei 216.000 Euro. Die Differenz zum Kaufpreis muss der Darlehensnehmer in Form von Eigenkapital selbst erbringen.
Grundsätzlich gilt also, dass der Darlehensnehmer umso mehr Eigenkapital für sein Bauvorhaben benötigt, je niedriger die Bank die Beleihungsgrenze festlegt.
Was geschieht bei einer Beleihung?
Der Kreditgeber wird in der Regel darauf bestehen, die Beleihung und die damit einhergehende Absicherung ihres Darlehens ins Grundbuch eintragen zu lassen. Viele Banken möchten eine solche Eintragung im sogenannten 1. Rang, was heißt, dass sie als erste Geld erhält, falls die Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit beispielsweise zwangsversteigert werden muss.
- Der Erlös einer Zwangsversteigerung wird gemäß der Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch an die Gläubiger verteilt und zwar in Höhe der jeweiligen Forderung. Für den Kreditgeber bedeutet daher eine hohe Position noch mehr Absicherung, weil die Chance größer ist, Geld zu erhalten. Weiter unten Platzierte gehen meist leer aus.
Worauf bei einer Beleihung zu achten ist?
Die Beleihung einer Immobilie bringt dem Eigentümer zunächst einmal finanzielle Mittel, mit deren Hilfe er beispielsweise ein Eigenheim für sich und seine Familie errichten kann.
Bevor er aber ein Baudarlehen aufnimmt und einer Beleihung zustimmt, sollte er auf jeden Fall durchrechnen, ob er die Belastungen, die ein Darlehen mit sich bringt, auch tatsächlich über die gesamte Laufzeit des Darlehens leisten kann. Wenn er sich nämlich finanziell übernimmt, kann die Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigert werden. Dann wird zwar bei einem hohen Erlös ein Großteil seiner Schulden getilgt, aber die Immobilie geht unwiederbringlich verloren.
Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor einem Bauvorhaben, mit einem Baufinanzierungsrechner die Machbarkeit zu überprüfen.
Quellen
Jochims, Dörte: Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Baufinanzierung »
Kreditvergleich 
Hauspreis Rechner 
Hauskauf Nebenkosten 