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Die wichtigsten Fakten zum Beleihungswert:
Bevor ein Kreditunternehmen einen Kredit gewährt, finden im Auftrag der Bank sogenannte Wertermittlungen statt. Durch diese Ermittlungen wird der Beleihungswert festgelegt, der angibt, wieviel die Immobilie langfristig (meist für die Dauer des Darlehens) wert ist.
Der Beleihungswert legt somit die obere Grenze fest, mit der eine Immobilie beliehen wird.
Daraus ergibt sich also der Betrag, den die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung mindestens einbringen wird.
Der Beleihungswert zeigt der Bank, welche Sicherheit sie für den gegebenen Baukredit zu erwarten hat.
Damit spielt der Beleihungswert im Zusammenhang mit der Beleihungsgrenze auch eine Rolle dabei, in welcher Höhe die Bank einen Kredit vergibt.
Ermittlung des Beleihungswertes im Auftrag der Bank
Entweder übernimmt ein Experte des Kreditinstituts die Ermittlung des Beleihungswertes selbst, oder aber der Kreditgeber beauftrag einen Gutachter für diese Aufgabe.
- Egal, für welchen Weg sich die Banken entscheiden: Die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswerts dürfen nicht dem Kreditnehmer zur Last gelegt werden, da sie ausschließlich im Interesse des Kreditinstituts erfolgt.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Der Beleihungswert von Immobilien ist ein zeitraumbezogener Sicherheitswert und ist unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er gibt ausschließlich Auskunft über die nachhaltigen und langfristigen Werteigenschaften eines Hauses oder einer Wohnung, wie zum Beispiel dem Grundstück. Dieses verliert nämlich, durch ordnungsgemäßem Umgang, nicht an Wert.
Ein wichtiger Begriff in diesem Zusammenhang ist die Beleihungsgrenze. Sie ist abhängig vom Beleihungswert und gibt die Obergrenze an, mit der die Bank eine Immobilie beleiht. Diese Grenze schwankt zwischen den einzelnen Kreditinstituten. Bei Bausparkassen und Geschäftsbanken beläuft sie sich auf 80 %, bei Realbanken und Sparkassen beträgt sie 60 % des Beleihungswerts.
Reichen die 60 % vom Wert für die Beleihung der Bank nicht als Sicherheit aus, so werden für gewöhnlich aufgrund des größeren Risikos für die Bank höhere Zinsen veranschlagt.
- Früher waren 80 % des Wertes der Beleihung die Obergrenze eines Kreditbetrags. Inzwischen werden für Sanierugnsmaßnahmen und ähnliches sogar Vollfinanzierungen von bis zu 120 % dieses Werts als Kredit zur Verfügung gestellt.
Der Beleihungswert nach Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
Gegenüber dem Verkehrswert ist der Wert der Beleihung ein eigenständiger Wert, der nachhaltige Wertbeständigkeit über den jeweiligen Stichtag zur Bewertung hinaus als Zielrichtung hat.
Dieser Wert kann anhand zwei verschiedenen Methoden, nämlich dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren, ermittelt werden:
| Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
|---|---|
| Dieses Verfahren kommt nur bei vermieteten Wohnobjekten oder Geschäftsgrundstücken zum Einsatz. Hier werden zur Ermittlung des Wertes nur rein objektive Kriterien berücksichtigt, wie die Grundstücksart und das Vorliegen einer üblichen Miete. | Dieses Verfahren bezieht sich auf die Wertermittlung von Wohneigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser oder sonstige bebaute Grundstücke. Der Beleihungswert (Sachwert) setzt sich demnach aus dem Bau- und Bodenwert zusammen. |
Quellen
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung. »
Nootsen, Dirk: Ratgeber Baufinanzierung. »
Drosdzol, Wolf-Dietrich/Stemmler, Johannes: Die neue Bewertung des Grundbesitzes nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz. »
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