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Die Baukreditzinsen sind ein wichtiger Vergleichspunkt, den Kreditnehmer für ihr Immobilienprojekt genau in Augenschein nehmen sollten.
Sie geben eine ausschlaggebende Auskunft darüber, wie hoch die Kosten der Immobilienfinanzierung letztendlich ausfallen werden.
Hierfür dürfen jedoch nicht nur die Sollzinsen verglichen werden - viel aussagekräftiger ist der sogenannten Effektivzins, der Kosten berücksichtigt, über die der Sollzins im Rahmen der Baukreditzinsen keine Auskunft gibt.
Ein weiterer Punkt, der hinsichtlich der Baukreditzinsen gründlich durchdacht werden muss, ist die Dauer der Zinsbindungsphase - wie lange zahlt man den Kredit zu einem bestimmten mit der Bank festgelegten Zinssatz ab?
Die Baukreditzinsen sind Synonym für Sollzins und Effektivzins
Die Bank, als Kreditgeber, verlangt auf das geliehene Geld zusätzlich Baukredit Zinsen. Das kann als Gegenleistung verstanden werden. Auf das geliehene Geld, das der Kreditnehmer zurückzahlen muss, wird ein Sollzinssatz festgelegt, der dementsprechend in Form des Soll-Zins zusätzlich gezahlt werden muss. Der Sollzins bezieht sich also nur auf den reinen Kreditbetrag für die Immobilie.
Der effektive Jahreszins berücksichtigt dagegen die möglichen zusätzlichen Gebühren, die auf einen Kredit anfallen. So sind in dem Effektivzins der Soll-Zins und die Zusatzgebühren enthalten.
- Der effektive Jahreszins eigent sich viel besser zum Vergleich der verschiedenen Darlehensangebote, als der Sollzins. Der effektive Zins ist der ausschlaggebende Punkt der Baukreditzinsen.
Baukreditzinsen sind im Effektivzins enthalten
| Sollzins | Effektivzins |
|---|---|
| Reine Zinskosten, die der Kreditnehmer zahlt. Bleibt konstant hoch und verändert sich nicht. | Zusatzkosten inklusive = Tatsächliche Kreditkosten. |
Die Zusatzkosten im Rahmen des Effektivzins beinhalten zum Beispiel Wertschätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Vorfälligkeitsentschädigungen und Kontoführungsgebühren. Nach der Preisangabenverordnung sind Kreditinstitute dazu gezwungen, den effektiven Zins im Zusammenhang mit den Baukreditzinsen transparent zu machen.
Doch auch hier ist Vorsicht geboten. Es gibt Kosten - wie zum Beispiel Kontoführungsgebühren - die auch nicht vom Effektivzins erfasst werden. Als weiterer Faktor zum Kreditvergleich sollte daher auch immer die berechnete Restschuld, die im Anschluss an die Zinsbindungsphase fällig ist, verglichen werden. Je höher die Restschuld, desto teurer ist der Kredit.
Baukreditzinsen, welche Zinsbindungsphase ist sinnvoll?
Ein Punkt in Bezug auf die Baukreditzinsen ist für den Kreditnehmer besonders wichtig: Wie lange soll man sich bestensfalls an den Sollzins binden - fünf, zehn oder gar 15 jahre?
In Zeiten von sehr niedrigen Zinssätzen scheint die Antwort einfach: So lange wie möglich. Bei hohen Zinssätzen sollte die Bindung der Baukredit Zinsen im Umkehrschluss so kurz wie möglich ausfallen.
Man könnte grob sagen, dass die Zinsbindung von drei Faktoren abhängt:
- dem aktuellen Zinsniveau
- dem zukünftigen Zinsniveau
- dem Sicherheitsbedürfnis des Kreditnehmers.
- Wenn Banken Baukredite kalkulieren, veranschlagen sie die Laufzeit für den Kredit in der Regel für 30 Jahre. Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen also innerhalb von 30 Jahren ab. Der Zinssatz ändert sich abhängig von der Vereinbarung mit der Bank nach einer bestimmten Zeit. Für gewöhnlich bedarf es nach dieser bestimmten Zeit einer sogenannten Anschlussfinanzierung.
Historische Baukreditzinsen von der Deutschen Bundesbank
Baukreditzinsen sind nur bedingt steuerlich absetzbar
In Deutschland sind die Baukreditzinsen nur zu ganz bestimmten Bedingungen von der Steuer absetzbar - nämlich nur dann, wenn die Immobilie vermietet oder verkauft wird. In einem solchen Fall können die Zinsen als Werbungskosten durch Vermietung und Verpachtung bei der Steuer abgesetzt werden.
Es sind aber wiederum nur solche Kreditzinsen absetzbar, die dem Vermieter einer Immobilie die Einkünfte, die er durch die Vermietung erzielt, sichern können - also beispielsweise Zinsen für einen Baukredit der zur Sanierung eines Gebäudes aufgenommen wurde, damit die Immobilie auch weiterhin vermeitet werden kann.
Quellen
Zulliger, Jürg/Egli, Werner: Immo-Tipps »
Westermann, Reto/Meyer, Üsé: Der Weg zum Eigenheim: Finanzierung, Kauf, Bau und Unterhalt »
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