Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen

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Unter einer Vorfälligkeitsentschädigung versteht man eine Ausgleichszahlung des Darlehensnehmers an die kreditgebende Bank für den Fall, dass er die Darlehenssumme vor Ablauf der Darlehenslaufzeit vollständig tilgt. Die Rechtsgrundlage hierfür bildet der § 502 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), die sich auf Verbraucherdarlehensverträge mit einem festen, gebundenen Sollzins bezieht.

Der Hauskredit beinhaltet innerhalb der Baufinanzierung eine Zinsbindung. Steigt ein Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindung aus einem Vertrag aus und löst ihn ab, dann hat die finanzierende Bank das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Hintergrund liegt darin, dass die Bank die Berechnung der Zinsen auf Basis einer vereinbarten Laufzeit berechnet hat und ihr durch den vorzeitigen Ausstieg Einnahmen entgehen.

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Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgung

Eine solche Entschädigung kann von der Bank erhoben werden, wenn der Darlehensnehmer unerwartet in die Lage versetzt wird, die noch ausstehende Darlehensschuld mittels einer sogenannten Sondertilgung zu begleichen. Dies kann aufgrund der folgenden Ereignisse möglich werden:

• der Darlehensnehmer erzielt einen hohen Lottogewinn
• der Schuldner ist der Empfänger einer Erbschaft
• der Kreditnehmer erhält eine Prämie, Abfindung oder Gehaltserhöhung durch seinen Arbeitgeber

Die plötzlich zur Verfügung stehenden Finanzmittel versetzen den Darlehensnehmer in die Lage, die noch an die Bank zu zahlende Restschuld zu begleichen, wodurch sich die Zinseinnahmen der Bank verringern.

Außerdem stehen die ursprünglich zu zahlenden Raten der Bank nicht über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinweg zur Verfügung. Aufgrund dieser Umstände erwächst für die Bank das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen zu können, gibt es sogenannte Entschädigungsrechner, bei denen man lediglich das Datum des Vertragsbeginns, das Enddatum der Vertragslaufzeit, das gewählte Ende des Vertrages sowie die zu diesem Zeitpunkt noch ausstehende Restschuld eintragen muss.

Normalerweise errechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Margenschaden, der den verlorengegangenen Gewinn anzeigt sowie dem Refinanzierungsschaden, der sich aus veränderten Zinsen für Anleihen ergibt, den die Bank aufnimmt, um Kreditzinsen langfristig stabil anbieten zu können.

Ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Entschädigungshöhe ist die noch verbliebene Restlaufzeit. Von der Europäischen Union wurde für Verbraucherdarlehen folgende Regelung festgesetzt:

• ist Restlaufzeit kürzer als 12 Monate, darf die Bank maximal 0,5 % der Restschuld verlangen
• ist die Restlaufzeit länger als 12 Monate, kann die Bank maximal 1 % der Restschuld als Entschädigung fordern.

Handelt es sich allerdings um ein Immobiliendarlehen, gelten andere Regeln. In diesem Fall wird zur Berechnung meist die Aktiv-Passiv-Methode verwendet, bei der die Bank ermittelt, welchen Vertragszinssatz sie bei weiterlaufendem Darlehen erhielte und welche Rendite sie für eine Geldanlage in Höhe der Restsumme bei gleicher Zeitdauer sie bekommen würde. Die Differenz zwischen Rendite und Vertragszins ist dann die Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine andere Möglichkeit ist die Aktiv-Aktiv-Methode, bei welcher die Bank errechnet, welche (meist niedrigeren Zinsen) sie bekäme, wenn sie die zurückerstattete Restschuld an einen anderen Darlehensnehmer ausgeben würde. Der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Darlehenszins und dem neuen Zinssatz ergibt sich die sogenannte Zinsverschlechterung. Zu dieser addiert die Bank dann noch eine Marge für den Gewinn. Beides ergibt schließlich die Entschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf

Wer eine Immobilie besitzt, für die noch eine Baufinanzierung läuft und die er verkaufen möchte, der kann dies prinzipiell tun. In diesem Fall hat der Immobilieneigentümer ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" an der Vertragsbeendigung. Allerdings kann die Bank, über die das Baudarlehen läuft, dann eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen.

Diese wird berechnet, indem die Bank neben der Restschuldsumme, dem Nominalzins und dem Wiederanlagezins noch Beträge für die Risikoersparnis, die Margenerstattung, anfallende Bearbeitungsgebühren und eventuell anzurechnende Verwaltungskostenersparnis hinzuaddiert oder abzieht.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Es gibt tatsächlich verschiedene Möglichkeiten, als Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Dies ist vor allem möglich, wenn die folgenden Situationen eintreten:

• das Darlehen hat eine lange Laufzeit und es sind mindestens 10 Jahre seit dem Vertragsbeginn vergangen
• die Widerrufsbelehrung der Bank war fehlerhaft oder wurde gar nicht durchgeführt
• ein Darlehen mit flexiblen Zinsen abgeschlossen wurde, kann unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist von 3 Monaten beendet werden

Es lohnt sich für Darlehensnehmer immer, die Vertragsunterlagen genau zu lesen und daraufhin zu kontrollieren, ob alle vorgeschriebenen Inhalte von der Bank ordnungsgemäß aufgeführt und formuliert sind. Schon eine falsche Adresse kann dazu führen, dass das Recht der kreditgebenden Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung erlischt.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 502 »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienbeschaffung und Immobilienfinanzierung »
Schäfer, Hans-Bernd: Widerruf bei Hypothekenkrediten: Wer schützt uns vor diesem Verbraucherschutz »