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Eine Einliegerwohnung im Eigenheim bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile. Deshalb sollte gut überlegt werden, ob ein zusätzlicher Wohnraum im Haus sinnvoll ist. Die Entscheidung für eine Einliegerwohnung sollte bereits vor der Bauphase der Immobilie getroffen werden, da nachträgliche Umbauten immer mit hohen Kosten verbunden sind.
Die Vermietung bietet in jedem Fall eine Gelegenheit, um den Baukredit und die Unterhaltskosten für die Immobilie steuerlich abzusetzen.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Der Begriff Einliegerwohnung wird für selbstständig vermietbaren Wohnraum in einem Einfamilienhaus benutzt. Dabei handelt es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit, bei der die Mitbenutzung der anderen Räumlichkeiten innerhalb des Wohnhauses nicht erforderlich ist.
Eine Einliegerwohnung befindet sich häufig im Keller oder im Obergeschoss eines Hauses und muss über einen separaten und verschließbaren Eingang verfügen. Das bedeutet, der Mieter oder Bewohner der Einliegerwohnung darf nicht ausschließlich über die Wohnräume des Hauses in die Wohnung gelangen können.
Vor- und Nachteile der Einliegerwohnung
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| zusätzliche Mieteinnahmen | Zusammenleben auf engem Raum |
| sichere Einnahmequelle (zumindest an guten Standorten) | höhere Kosten in der Bauphase |
| auch als Ferienwohnung vermietbar | Hausverkauf kann erschwert werden (abhängig von Lage) |
| Ausgaben können steuerlich abgesetzt werden | Suche nach Mietern |
| Sonderkündigungsrecht für Vermieter | eingeschränkter Kündigungsschutz für Mieter |
| kann durch mehrere Generationen bewohnt werden | |
| Altersvorsorge (durch zusätzliche Einnahme oder Pflegekraft kann einziehen) |
Ein Vorteil der in sich geschlossenen Wohnung innerhalb eines Hauses ist, dass sie sich dazu eignet, vermietet zu werden. Die Mieteinnahmen stellen ein zusätzliches Einkommen dar und können entsprechend für die Tilgung des Kredits aufgewendet werden.
An guten Standorten und insbesondere Großstädten wird die Vermietung einer solchen Einliegerwohnung kein Problem darstellen. Es ist besonders beliebt derartige Wohnungen an Studenten zu vermieten, da die Räumlichkeiten häufig nur unter der Woche genutzt werden.
Häuser mit Einliegerwohnungen, die sich auf dem Land befinden, sind im Durchschnitt weniger attraktiv. Eine Wohnung innerhalb eines Wohnhauses bedeutet auch, dass auf engem Raum zusammengelebt wird. Für Familienangehörige kann das ein Plus darstellen.
Mieter besitzen hingegen weniger Rechte, da der Kündigungsschutz stark eingeschränkt ist. Vermieter von Einliegerwohnungen besitzen nämlich ein Sonderkündigungsrecht. Sie dürfen jederzeit eine Kündigung ohne Angabe von Gründen aussprechen.
Steuern sparen mit Einliegerwohnung
In Verbindung mit der Einliegerwohnung gibt es Sonderregelungen in Bezug auf steuerliche Ersparnisse.
Zu den wichtigen Punkten gehört die Frage, inwiefern zum Zeitpunkt der Vermietung Verbindlichkeiten aus dem Baukredit bestehen. Schuldzinsen – also die Zinszahlungen aus der Baufinanzierung – lassen sich steuerlich geltend machen. Allerdings nur entsprechend der vermieteten Wohnraumanteile.
- Muss der „überschüssige“ Wohnraum erst durch eine Baumaßnahme zusammengefasst werden und wird nur hierfür ein Kredit aufgenommen, kann der Zins voll in die Steuer einfließen.
Neben den Zinskosten bietet sich Eigentümern im Zusammenhang mit den Betriebskosten, die Chance auf steuerliche Absetzbarkeit. Nicht umlagefähige Betriebskosten wie:
- Instandhaltungskosten
- Instandsetzungskosten
- Modernisierungskosten
Verwaltungskosten können als Werbungskosten einen steuermindernden Effekt entfalten.
Beim Thema Einliegerwohnung sind nicht nur die Schuldzinsen und genannten Werbungskosten steuerlich zu berücksichtigen. Eigentümer, welche eine Einliegerwohnung vermieten, werden durch das Steuerrecht in die Lage versetzt, Abschreibungen geltend zu machen. Letztere stellen in den Augen des Finanzamts den Werteverzehr eines Wirtschaftsguts dar.
- Mit vermietetem Wohnraum hat man auch als privater Eigentümer die Chance auf eine reduzierte Steuerlast. Wer sich sicher durch das Steuerrecht bewegen will, sollte auf eine Beratung durch Experten zurückgreifen.
Einzelnachweise und Quellen
- Gesetze im Internet: Zweites Wohnungsbaugesetz»
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