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Allgemein versteht man unter Prolongation die Verlängerung eines rechtsgültigen Vertrags.
Bei der Baufinanzierung ist hiermit speziell die Verlängerung des Vertrags zur Baufinanzierung gemeint, die im Anschluss an die Phase der Sollzinsbindung vereinbart werden kann.
Es gibt neben der Prolongation jedoch weitere Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung, die gründlich durchdacht werden sollten.
Prolongation bei Darlehen
Viele Darlehensnehmer verlängern ihren Darlehensvertrag mit der bisherigen Bank, ohne sich auch nur zu informieren, ob es nicht bessere und vor allem kostengünstigere Anschlussfinanzierungen gibt. Prinzipiell hat der Darlehensnehmer zwei verschiedene Möglichkeiten zu reagieren, wenn die Sollzinsbindung ausläuft:
- er kann bei seiner Bank bleiben und das von ihr unterbreitete Angebot annehmen (oft genutzte Variante)
- er holt Angebote anderer Banken ein und erwägt einen Wechsel zu einem günstigeren Anbieter (Umschuldung des Darlehens)
Die erste Variante ist sicher die praktikabelste, weil der Darlehensnehmer die Bank bereits kennt und eine einfache Vertragsverlängerung wenig Aufwand verursacht. Holt er dagegen Informationen über andere Angebote ein, ist dies zwar mit zeitlichem Aufwand verbunden, kann ihn allerdings aufgrund besserer Konditionen eine Menge Geld sparen.
Prolongation als unkomplizierte Anschlussfinanzierung
Entscheidet sich ein Darlehensnehmer dafür, den Darlehensvertrag bei der bisherigen Bank zu verlängern, sollte er dennoch versuchen, zu verhandeln und seine Position zu verbessern. Dies kann er beispielsweise durch das Einreichen aktuellster Unterlagen erreichen.
Diese sind von Vorteil, wenn sie etwa ein inzwischen wesentlich höheres Einkommen oder auch einen gestiegenen Wert der Immobilie nachweisen, beispielsweise durch einsetzende Gentrifizierung des Stadtviertels, in dem sich die Immobilie befindet. Mit solchen Unterlagen lassen sich viele Banken zu besseren Konditionen im Rahmen der Prolongation überreden.
Der Sollzins bei einer Prolongation
Gerade wenn sich die finanzielle Situation des Darlehensnehmers verbessert hat und die Bank ihm ein Angebot für eine Prolongation unterbreitet hat, ist es sinnvoll, über den neuen Sollzins ins Gespräch zu kommen. Er ist ja ausschlaggebend für die zu erwartenden Zinskosten.
Die Erfahrung zeigt, dass Banken schon in ihren Kreditbedingungen festschreiben, dass bei Ablehnung einer Prolongation durch den Darlehensnehmer eine Weiterführung des Vertrages auf Basis eines flexiblen Sollzinses vorgesehen ist.
- Es ist empfehlenswert, sich vor den Verhandlungen mit seiner bisherigen Bank weitere Angebote ein (die er dann auch erwähnt) einzuholen und während der Gespräche auch deutlich seine Unzufriedenheit mit den angebotenen Zinssätzen zu zeigen. Mit beidem kann die Bank eventuell zu Zugeständnissen bei den Konditionen bewegt werden.
Prolongation für Darlehen läuft nach festem Muster ab
Normalerweise ist die Verfahrensweise für eine Prolongation immer gleich oder zumindest sehr ähnlich. Drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wird die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot für die Prolongation anbieten. Bei diesem Angebot wurden vor allem die Laufzeit sowie der Zinssatz verändert, ansonsten gleicht der neue Vertrag dem alten.
Um eine Prolongation mit der Bank zu vereinbaren, muss die restliche Laufzeit der Zinsbindung weniger als 12 Monate betragen. Man muss also nicht bis zum letzten Augenblick warten, um eine Vertragsverlängerung in Angriff zu nehmen.
- Aufgrund dieses Wissens kann der Kunde viel Geld sparen. Zeichnet sich beispielsweise ab, dass die Bauzinsen in nächster Zeit steigen werden, ist es sinnvoll, schon vor dem Anstieg eine neue Regelung mit der Bank zu vereinbaren. So sichert man sich die niedrigen Zinsen für weitere Jahre.
Der Darlehensnehmer sollte also immer frühzeitig damit beginnen, weitere Angebote einzuholen. Kommt bis zum Ablauf der Zinsbindung kein neuer Darlehensvertrag zustande, ist die Bank berechtigt, den Vertrag zu kündigen und die gesamte Restschuld sofort einfordern.
Kann der Darlehensnehmer das Geld dann nicht aufbringen, ist er gezwungen das (nicht selten schlechtere) Angebot der Bank anzunehmen.
- Viele Banken haben immer einmal wieder spezielle Umschuldungsaktionen im Angebot. Hier lohnt es sich, rechtzeitig die Augen offen zu halten und gegebenenfalls nachzufragen.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 163 »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobilien- und Baufinanzierung »
Gerhards, Harald: Baufinanzierung von A bis Z »
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