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Die Hausfinanzierung für Ihr Eigenheim
Der Traum vom eigenen Haus begleitet viele Menschen und nicht wenige entscheiden sich trotz schwieriger, wirtschaftlicher Zeiten, für den Bau eines Eigenheims.
Dieses Vorhaben zu verwirklichen gehört für die Bauherren zu den größten, finanziellen Vorhaben ihres Lebens.
Aus diesem Grund muss eine Hausfinanzierung von Beginn an kompetent geplant sein. Für die Planung ist ein Hausfinanzierungsrechner sehr nützlich.
Die wichtigsten Fragen vor der Hausfinanzierung
Wenn Sie ein Haus bauen möchten, um Ihrer Familie ein Heim zu schaffen, dann sollten Sie das Thema der Hausfinanzierung angehen und vor allem die folgenden Fragen berücksichtigen, denn sie sind die Basis für das Gelingen oder Scheitern des Bauvorhabens.
Top-3 Fragen vor einer Hausfinanzierung:
- Wie viel Eigenkapital haben Sie bereits gespart?
- Wie hoch ist die Kreditsumme, die Sie von der Bank benötigen?
- Welche Summe können Sie mit Ihrem Einkommen monatlich für die Tilgung der Darlehenssumme aufbringen?
Diese Fragen sind deshalb wichtig, weil Sie auf einen Baukredit oder ähnliches angewiesen sein werden, um die Differenz zwischen Ihrem Eigenkapital und der benötigten Gesamtsumme zu decken. Bei Ihren Berechnungen, beispielsweise mit der Hilfe von einem Hausfinanzierungsrechner, ist es auch wichtig, eventuell irgendwann wegfallende Beiträge zu berücksichtigen (Kindergeld, Einkommen aus zeitlich begrenztem Zweitjob usw.).
Checkliste: So klappt es mit der Hausfinanzierung
Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem SSL-Zertifikat geschützten Hauskredittrechner können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste
Gut vorbereitet in die Hausfinanzierung
Eine Hausfinanzierung steht grundsätzlich jedem offen. Allerdings sollten Sie sich vorher genau überlegen, ob Sie eine so große finanzielle Belastung über einen langen Zeitraum hinweg stemmen können. Ein Hausfinanzierungsrechner bietet eine sehr wichtige erste Orientierung.
Das vorhandene Eigenkapital hat für die Finanzierung des Hauses besondere Bedeutung, denn je mehr eigenes Kapital Sie einbringen, desto geringer muss die Kreditsumme sein und desto bessere Konditionen (z. B. niedrigere Zinsen) erhalten Sie von der Bank für den Kredit.
Zum Eigenkapital kann auch eine Lebensversicherung, ein Bausparvertrag oder eine geplante Eigenleistung zählen. Die Eigenmittel werden meist zur Begleichung der so genannten Bau-Nebenkosten verwendet.
Welche Unterlagen benötigt man für die Hausfinanzierung?
Eine Hausfinanzierung beginnt in aller Regel mit einer Anfrage bei Ihrer Hausbank. Dazu wird es ein Gespräch mit einem Mitarbeiter der Bank geben.
Sie selbst sollten zunächst eine Auflistung all Ihrer Einnahmen und Ausgaben pro Monat erstellen. So, oder mit Hilfe von einem Hausfinanzierungsrechner, erhalten Sie einen guten Überblick über die monatlich leistbare Rate.
Neben Ihrer Aufstellung bezüglich der monatlichen Einnahmen und Ausgaben wird der Bankangestellte einige weitere Unterlagen sehen wollen.
Für ein Gespräch mit der Bank sollten Sie mitbringen:
- Einkommensnachweise,
- Unterlagen zum Eigenkapital,
- Informationen zu eventuellen weiteren Kreditgebern (Arbeitgeber, Familie),
- alle Unterlagen zum Bauobjekt (z. B. einen beglaubigten Kaufvertrag für das zu bebauende Grundstück, den entsprechenden Grundbuchauszug sowie alle notwendigen Genehmigungen und Bauunterlagen).
Zudem wird die Bank Informationen bei der Schufa über Sie einholen. Damit soll ihre Bonität und ihr Zahlungsverhalten überprüft werden. Abhängig von Ihrem Scoring kann sie einer Hausfinanzierung trotz Schufa Eintrag zustimmen, wovor sie aber meist zurückschreckt.
- Von der Bank eine Hausfinanzierung ohne Schufa Abfrage zu erhalten, ist fast immer aussichtslos, selbst, wenn Sie gute Sicherheiten besitzen.
Grundsätzlich ist ein laufender Kredit für die Hausbank kein Hindernis, mit Ihnen eine Hausfinanzierung anzugehen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie bei der bisherigen Tilgung des Kredits eine einwandfreie Zahlungsmoral vorweisen können. Dann kann die Bank dies sogar als positiv bewerten.
Einen laufenden Kredit in die Hausfinanzierung mit einzubeziehen funktioniert nur dann, wenn dies die Beleihungsgrenze nicht übersteigt. Gibt es noch Spielraum, kann der Kredit in Form einer Umschuldung in die Hausfinanzierung integriert werden.
Die Hausfinanzierung berechnen - Hausfinanzierungsrechner können helfen
Ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, ist für viele ein Traum. Meist benötigt man dafür ein Bankdarlehen. Mit einem Hausfinanzierungsrechner kann man relativ unkompliziert errechnen, wie sich eine Hausfinanzierung am besten gestalten lässt.
Welche Angaben werden für den Hausfinanzierungsechner benötigt?
Um eine tragfähige Kalkulation zu erstellen, ist es für den Bauherren und Darlehensnehmer zunächst wichtig, die Höhe an vorhandenem Eigenkapital zu benennen.
Dieses Eigenkapital ist ausschlaggebend dafür, wie hoch die Darlehenssumme sein muss. Anschließend muss eine Aufstellung über alle Einnahmen und Ausgaben angefertigt werden. Sie gibt Aufschluss darüber, wie hoch die zu leistende Kreditrate sein darf.
Als weitere Angaben werden benötigt:
- Standort der Immobilie/des Grundstücks
- Kaufpreis/Kosten des Bauvorhabens
- Nebenkosten
- Darlehensbetrag
- Zeitraum der Zinsbindung
- Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschüzten Hausfinanzierungsrechner für die Erstellung Ihres Hausfinanzierungsplans.
Hausfinanzierung: Hausfinanzierungsrechner ausfüllen und Kosten berechnen
Wenn alle Angaben vorliegen, kann man beispielsweise unseren Hausfinanzierungsrechner oder den Hausfinanzierungsrechner auf der Homepage seiner Hausbank nutzen und dort die entsprechenden Zahlen eintragen.
Abhängig vom geplanten Standort (meist das Bundesland), der Höhe des Eigenkapitals, dem gewählten Zeitraum für die Zinsbindung (der Zinssatz kann für eine Dauer zwischen 10 und 30 Jahren festgelegt werden) sowie dem gewünschten Tilgungssatz werden die benötigte Darlehenssumme sowie die Gesamtkosten und die Gesamtlaufzeit für den Kredit automatisch mittels Hausfinanzierungsrechner berechnet.
- Grundsätzlich gilt, dass die Kreditlaufzeit, die Höhe der Darlehenssumme und der von der Bank angebotene Zinssatz von der Höhe des Eigenkapitals sowie dem angestrebten Zinssatz der Tilgung abhängig sind. Je mehr Eigenmittel, desto besser die Konditionen.
Beispiel für die Berechnung mit einem Hausfinanzierungsrechner
Um einen Einblick in die zu erwartende Dauer bzw. die zu erwartenden Kosten für eine Hausfinanzierung zu bekommen, folgt ein Berechnungsbeispiel, das von einem Hausfinanzierungsrechner erstellt wurde und in welchem die Beträge für sich sprechen:
Berechnungsbeispiel für eine Hausfinanzierung mittels Hausfinanzierungsrechner
| Berechnungsfaktoren | Ergebnis |
|---|---|
| Wert des Objektes | 250.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € |
| Darlehenssumme | 150.000 € |
| Dauer Sollzinsbindung | 15 Jahre |
| Sollzins | 1,48% |
| Tilgungssatz | 2,00% |
| Monatsrate | 435 € |
| Gesamtlaufzeit | 37 Jahre, 5 Monate |
Zu beachten ist, dass die Höhe der Restschuld nach dem Ablauf der Zinsbindung (15 Jahre) noch 99.648,53 Euro beträgt. Wenn die Möglichkeit besteht, sollte der Darlehensnehmer Sondertilgungen vornehmen, da diese die Laufzeit und die Restschuld beträchtlich mindern kann.
- Rechnet man von Beginn an eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 2000 € (z. B. durch Weihnachtsgeld) mit ein, so verringert sich die Gesamtlaufzeit auf nur noch 24 Jahre und 9 Monate und die Restschuld nach 15 Jahren beträgt dann nur noch 66.101,86 €.
Hausfinanzierung im Vergleich - günstig und schnell zum Eigenheim
Wer ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, schafft dies fast nie aus eigener Kraft, sondern benötigt Hilfe von einer Bank. Eine solche Hilfe nennt man Hausfinanzierung und sie kann in vielen Fällen nur durch einen Kredit umgesetzt werden. Um die besten Konditionen für eine solche Finanzierung zu finden, lohnt sich ein Hausfinanzierungsvergleich.
Varianten für einen Hausfinanzierungsvergleich
Potenzielle Bauherren oder Käufer haben heute verschiedene Möglichkeiten, die vorhandenen Angebote miteinander zu vergleichen:
- Vergleich über das Internet
- Hausfinanzierungsvergleich bei einer Bank
- Vergleich mithilfe eines freien Finanzdienstleisters
Ein Vorteil eines Internet-Vergleichs ist, dass man als Interessent in aller Ruhe auf die Suche nach einem passenden Hauskredit gehen kann.
Man hat viel Zeit für wichtige Informationen, kann vor dem Ausfüllen eines Online-Formulars alle wichtigen Beträge und sonst notwendigen Angaben zusammensuchen und es gibt keinen am Umsatz beteiligten Kundenbetreuer, der einen schon bei den ersten Überlegungen bezüglich einer Hausfinanzierung zu einem Vertragsabschluss drängen möchte.
Zu den großen Nachteilen beim Hausfinanzierungsvergleich über das Internet zählt, dass man während des Vergleichs eben keinen persönlichen Ansprechpartner hat, der einen auf eventuelle Fehler hinweist oder einem gute Ratschläge geben kann. Gerade für Personen, die keine große Affinität zum Computer haben und sich auch mit Zahlen nicht gut auskennen, kann ein auszufüllendes Formular im Internet zu einer Hürde werden.
Wichtige Kriterien beim Vergleich der Hausfinanzierung
In der Regel fragen Vergleichsportale im Internet die gleichen Kriterien ab, wie ein Bankangestellter in einer Bankfiliale.
Zu den wichtigsten Kriterien gehören immer:
- die Höhe des Kaufpreises bzw. die Gesamtkosten für den Bau,
- die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals,
- die sich daraus ergebende Darlehenssumme,
- die Höhe der leistbaren Kreditrate pro Monat (sie kann der Interessent mithilfe einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermitteln),
- die Entscheidung des Bauherren oder Käufers bezüglich des Tilgungszinssatzes.
- Je besser der Interessent finanziell aufgestellt ist, desto bessere Konditionen wird ihm die Bank einräumen. Bei einem Hausfinanzierung Vergleich im Internet wird dies in den Formularen ebenfalls berücksichtigt.
Intention der Bank bei einem Hausfinanzierungsvergleich beachten
Wenn ein Kunde sich für eine Finanzierung seines zukünftigen Eigemheims interessiert und das Angebot seiner Bank mit anderen vergleichen möchte, ist es natürlich das Ziel der Bank, den Kunden zu halten.
Dementsprechend wird sie ihm eine auf ihn zugeschnittene Hausfinanzierung anbieten. Dabei wird sie allerdings darauf achten, dass sie ihr als Darlehen vergebenes Geld soweit als möglich absichert. Aus diesem Grund wird der Kundenbetreuer nach Sicherheiten fragen und alle wichtigen Informationen zu den finanziellen Verhältnissen einholen (Einsicht in Konten, Schufa-Abfrage, Einsicht ins Grundbuch).
Wenn Sie tatsächlich einen Hauskredit benötigen, nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot an, sondern lassen Sie sich ausreichend Zeit um einen Hausfinanzierung Vergleich anzustellen. Nutzen Sie dafür alle Quellen, also das Internet, den Besuch bei Ihrer Bank oder den Dienst eines Finanzberaters. So werden Sie das Angebot finden, das Ihren Möglichkeiten entspricht.
Die Zinsen als wichtiger Faktor beim Planen der Hausfinanzierung
Für alle, die über ein Eigenheim nachdenken, sollte insbesondere auch das Thema Zinsen im Blickfeld stehen.
Vor allem, wenn für die Hausfinanzierung Zinsen gezahlt werden müssen, die sehr gering sind, lohnt es sich, ein Eigenheim über ein Baudarlehen oder einen Baukredit zu finanzieren. Denn je niedriger die Zinsen sind, desto günstiger wird die Hausfinanzierung für den Darlehensnehmer.
Wer sich über die Zinsen für eine solche Hausfinanzierung informiert, wird mit verschiedenen Zinsarten sowie damit zusammenhängenden Themen konfrontiert.
Zinsarten und Zinsbindung:
- Sollzins (gibt anfallende Kosten für das Darlehen an)
- Nominalzins (jährlich fälliger Darlehenszins)
- Jahreszins effektiv (zeigt Zusatzkosten mit an)
- Zinsbindung (Zeitraum mit unveränderlichem Zinssatz)
Im Gegensatz zum Effektivzins, bei dem die Bank noch Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder ähnliches mit einrechnet, zeigt der Nominalzins lediglich den jährlich für das aufgenommene Darlehen zu zahlenden Zinssatz. Insofern sollten Interessenten für einen Vergleich von Hausfinanzierung Zinsen immer den Effektivzins beachten und vergleichen, da er die jährlich anfallenden Gesamtkosten abbildet.
- Der Effektivzins hilft bei einem Vergleich verschiedener Angebote nur dann weiter, wenn diese dieselbe Dauer bei der Zinsfestschreibung aufweisen. Zu bedenken ist außerdem, dass auch der Effektivzins nicht sämtliche Kosten beinhaltet.
Potentielle Wohneigentümer sollten bei ihrer Hausfinanzierung Zinsen erhalten, die es ihnen ermöglichen, die Finanzierung ohne Probleme zu bewältigen.
Dazu dient auch die Zinsbindung. Gerade bei niedrigen Zinsen ist es sinnvoll, eine langfristige Zinsfestschreibungsdauer einzugehen. Auf diese Weise ist eine bessere Planung möglich, weil zur Hausfinanzierung gehörenden Zinsen über einen langen Zeitraum gleich bleiben. Schon geringe Abweichungen können ja sehr viel Geld ausmachen.
Hausfinanzierung ohne Eigenkapital
Da über Zinserträge im Augenblick keine Altersvorsorge aufgebaut werden kann, planen immer mehr Menschen den Bau eines Hauses, um so ihr Alter durch Wohneigentum abzusichern.
- Eine klassische Baufinanzierung besteht aus Eigenkapital und einem Baukredit, der von der Bank gewährt wird. Aufgrund der Tatsache, dass viele Bürger nicht mehr über eigene Finanzmittel verfügen, bieten die Banken inzwischen auch eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital an.
Was ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?
Der Bau eines Eigenheimes wird normalerweise über ein Baudarlehen sowie vorhandene Eigenmittel auf Seiten des Bauherrn finanziert. Die Höhe der eigenen Mittel sollten bei etwa 20 Prozent der Bausumme liegen.
Zum Eigenkapital zählen beispielsweise folgende Mittel:
- Sparguthaben
- Lebensversicherungen
- Bausparverträge
- Immobilien
- Aktien/Fonds
- Eigenleistungen (selbst ausgeführte Bautätigkeiten)
Mit solchen Eigenmitteln werden in der Regel die Baunebenkosten beglichen. Leider verfügen heute immer weniger Menschen über Eigenkapital und möchten den Traum vom Eigenheim über eine so genannte Vollfinanzierung realisieren.
- Bei einer solchen Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gewährt die Bank eine Darlehenssumme, die nicht nur die reinen Baukosten beinhaltet, sondern auch die anfallenden Baunebenkosten. Dies bezeichnet man als Vollfinanzierung zu 110 Prozent.
Die Banken gehen damit ein großes Risiko ein, weil sie beispielsweise bei einer Insolvenz des Bauherrn lediglich 100 Prozent geltend machen können. Die übrigen 10 Prozent würden verloren gehen. Daher schließen Banken ein solches Kreditgeschäft nur unter bestimmten Bedingungen ab.
Die Bedingungen für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital kann nicht jeder erfüllen. Wenn ein Eigenheim ohne Eigenmittel gebaut werden soll, erwartet die Bank als Kreditgeber vom Kreditnehmer immer Sicherheiten sowie gesicherte, finanzielle Verhältnisse.
Dadurch möchte die Bank sicherstellen, dass der Bauherr über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg in der Lage ist, die oft hohen Kreditraten zu zahlen. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital erwartet die Bank mindestens zwei Prozent Tilgungsrate. Dies können normalerweise nur Bauherren mit hohem Einkommen und krisensicherem Arbeitsplatz leisten.
- Es gibt auch Bauherren, die zwar über Eigenkapital verfügen, dieses aber bewusst nicht für den Hausbau einsetzen. Es wird vielmehr als zusätzliche Sicherheit gesehen, falls unerwartete Probleme auftauchen.
Gering- oder Normalverdiener sollten vor dem Abschluss einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gut überlegen, ob sie dauerhaft über genug Einkommen verfügen, um diese hohen Belastungen über Jahre und Jahrzehnte hinweg stemmen können.
Es könnten folgende Hindernisse auftauchen:
- Verlust des Arbeitsplatzes
- Geburt weiterer Kinder
- Erkrankung
- Unvorhersehbare Zusatzkosten (z. B. notwendiger Autokauf, Ausbildung der Kinder)
Vor- und Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital
Wer überlegt, ein Haus ohne eigene Finanzmittel zu bauen, der sollte vor seiner Entscheidung die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen, die eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital mit sich bringen kann.
Vorteile und Nachteile im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| kein Eigenkapital notwendig | höhere Kreditsumme notwendig |
| schnell verfügbares Geld | längere Kreditlaufzeit |
| zügiger Kauf eines Baugrundstückes möglich | höherer Zinssatz |
| günstiges Geld bei niedrigen Bauzinsen | hoher Tilgungssatz |
| höhere monatliche Rate |
Viele Kreditgeber raten vor allem Geringverdienern mit unsicherem Arbeitsplatz und jungen Familien von einer Hausfinazierung ohne Eigenkapital ab. Zu groß ist die Gefahr, dass der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug gerät und im schlimmsten Fall das noch nicht bezahlte Eigenheim verliert, bevor es überhaupt in sein Eigentum übergeht.
An einem Berechnungsbeispiel soll gezeigt werden, wie sich vorhandenes beziehungsweise nicht vorhandenes Eigenkapital auf die monatlichen Belastungen auswirkt. Es wird eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren und eine Kreditsumme von 150.000 bzw. 250.000 Euro vermutet.
Dann ergeben sich folgende Gegebenheiten:
| Ohne Eigenkapital | Mit Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Laufzeit | 20 Jahre | 30 Jahre |
| Kreditsumme | 250.000 € | 150.000 € |
| Eigenkapital | 0 € | 100.000 € |
| Jahreszins, effektiv | 4,7% | 5,5% |
| Tilgung | 3,0% | 1,55% |
| Monatsrate | 1.742 € | 769 € |
Zwar beträgt die Kreditlaufzeit in unserem Beispiel für den Kreditnehmer ohne Eigenkapital nur 20 Jahre, dafür müsste er aber jeden Monat 1.742 Euro aufbringen.
Einzelnachweise
Schulze, Eike / Stein, Anette: Die optimale Immobilienfinanzierung »
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